塞不是全面禁购！塞浦路斯拟收紧非欧盟人士购房，重点限制什么？

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塞浦路斯拟收紧非欧盟人士购房规则！

哪些房产可能受到影响？

文｜塞岛家园

资料核查截至2026年9月4日

塞浦路斯房地产政策可能迎来一次重要调整。

9月3日，塞浦路斯议会内政委员会重新讨论了限制第三国公民购买土地和不动产的多项修法提案。塞浦路斯内政部长 Constantinos Ioannou 出席会议，并表示

政府愿意把部分议员建议纳入更新后的法律文本。

拟议措施包括限制第三国人士购买农业用地、大面积土地以及停火线和关键基础设施周边土地，并进一步明确土地面积、住宅面积和登记审查标准。

先说明最重要的一点。

这项修法目前仍在讨论，没有正式生效。

准确的表述应当是「

塞浦路斯拟收紧非欧盟人士购房规则

」，而不是「塞浦路斯已经禁止外国人买房」。

这里所说的外国人，主要是谁？

此次讨论主要针对欧盟以外的第三国公民。

欧盟成员国公民与第三国公民在塞浦路斯购买不动产，适用的规则并不完全相同。

根据塞浦路斯内政部现行指引，非欧盟公民、外国公司以及法律所界定的外国控制公司，在塞浦路斯购买不动产前，原则上需要获得当地地区行政部门的许可。

按照目前的行政指引，

一名第三国公民或一对夫妻可以合计申请购买最多两套单位。

两套单位可以是两套住宅，也可以是一套住宅加一间不超过100平方米的商铺，或者一套住宅加一间不超过250平方米的办公室。

因此，塞浦路斯目前已经存在针对非欧盟买家的购房许可制度。此次修法讨论，是准备在原有制度上进一步收紧土地类型、房产数量、面积和登记审查。

9月3日究竟讨论了什么？

9月3日的会议主要围绕第三国自然人购买土地和不动产展开。

塞浦路斯内政部长表示，正在形成的工作文本包括多种限制措施，其中包括对农业土地、靠近停火线的土地以及关键基础设施周边土地设置禁购或更严格的审批要求。

其他拟议限制还涉及地块面积和住宅建筑面积。

不过，内政部长同时表示，住宅面积标准仍在协商。

针对外国利益公司、公司最终控制人以及通过公司间接持有房产的问题，

议会内政委员会预计将在10月继续讨论。

因此，公司购房规则目前同样没有定稿。

哪些房产可能成为限制

从已经公开的不同提案看，未来限制可能集中在以下几类房产。

农业用地、林地和部分城市开发边界以外的土地，可能面临禁购或更加严格的许可条件。

靠近停火线、港口、机场、军事设施以及其他关键基础设施的土地，也可能被划入限制区域。

大面积土地、多套房产及通过公司间接持有的房产，将成为重点审查对象。

部分议员还主张加强土地注册处的前置检查。如果买家没有取得法律要求的许可，土地注册处可能不得接受产权转让、买卖合同登记、交换或转让协议。

这些内容都属于正在讨论的提案，最终规则仍要以议会通过并在官方公报公布的法律文本为准。

200平米是购买住宅和公寓的上限？

不是。

AKEL在2025年提交的其中一套提案，曾提出第三国自然人只能购买一套不超过200平方米的住宅或公寓、一间不超过200平方米的商铺，或者一间不超过300平方米的办公室。

其他议员提交的提案采用了不同的限制方式，包括限制一名第三国自然人购买一套住宅或公寓，以及加强对外国控制公司的审查。

9月3日，内政部长明确表示，住宅面积和土地面积的具体标准仍在协商。

所以，200平方米只能写成「部分早期提案曾提出的参数」，不能写成已经确定的新规定。

外国买家现在在塞浦路斯还能买房吗？

可以。

截至2026年9月4日，没有证据显示相关修法已经由塞浦路斯议会全会通过，也没有发现其已经在塞浦路斯官方公报公布。

第三国公民买家目前仍可按照现行制度申请购买塞浦路斯房产，但需要核查外国人购房许可、土地性质、合同备案和产权登记等条件。

普通自住住宅目前并不是全面禁止的方向。

风险相对较高的，是农业地、林地、大面积土地、敏感区域土地、多套持有，以及通过公司间接购买或控制房产的安排。

已签约的买家会否受到影响

今年2月，议会委员会在讨论早期修法文本时曾说明，已经完成交易或已经向土地注册处提交合同的交易，拟不受新法追溯影响。

但这一说明来自早期讨论，当时的统一文本并未最终成为法律。

9月3日重新启动讨论后，最终过渡条款仍未公布。

因此，已经签署买卖合同但尚未向土地局备案、尚未获得外国人购房许可，或者尚未完成产权转移的交易，不能只根据早期媒体报道判断一定不受影响。

相关买家应当保留买卖合同、付款凭证、境外资金来源证明、土地局备案证明和许可申请文件，并向塞浦路斯执业律师核查交易目前所处的法律阶段。

会不会影响塞浦路斯永居PR投资政策？

目前没有官方资料显示塞浦路斯已经取消 Regulation 6(2) 投资者永居政策。

塞浦路斯移民局现行政策仍保留多种30万欧元投资路径。其中，住宅路径要求购买开发商出售的一手住宅或公寓，投资金额不少于30万欧元，另加增值税。

外国人购房法和投资者永居政策存在关联，但不是同一套制度。

未来修法是否会对PR申请所使用的房产设置例外、附加条件或新的面积限制，需要等待最终法律及实施规则。现阶段不能据此得出「30万欧元购房永居已经取消」或者「PR项目即将停止」的结论。

为什么塞浦路斯现在要收紧

外国买家在塞浦路斯房地产交易中的比例，是推动此次修法的重要背景之一。

根据塞浦路斯审计署对2024年土地注册销售数据的统计，27.35%的销售涉及非欧盟买家，12.07%涉及其他欧盟国家买家，两类合计约39.4%。

这个比例反映的是2024年销售流向，不代表外国人已经拥有塞浦路斯全部存量房产的39.4%。

审计署还指出，实际外国利益参与程度可能高于现有统计，因为部分由第三国最终受益人控制的公司，可能以塞浦路斯公司或其他欧盟公司的名义完成交易。

政策讨论所涉及的担忧，主要包括住房价格和租金压力、农业土地保护、国土安全、敏感区域管理，以及公司持有结构不透明。

不过，议会中也有不同声音。

部分议员支持加强监管，但反对采取过于宽泛的全面禁购措施，以免对正常投资活动造成不必要影响。

未来法律需要在房地产投资、住房可负担性和国土安全之间寻找新的平衡。

接下来会怎样

议会内政委员会预计将在10月继续处理外国利益公司购房问题。

住宅面积、土地面积、敏感区域范围、公司最终受益人审查和过渡安排何时定稿，目前还没有明确时间表。

相关提案还需要完成委员会审议、形成法律文本，并提交议会全会表决。获得通过后，还要等待正式公布才能生效。

所以，这条新闻很重要，但还没有到「马上全面禁购」的程度。

延伸看点 塞浦路斯数据榜

政策讨论正在推进，塞浦路斯房价和租金也在变化。

根据塞岛家园数据榜整理的官方和行业数据：

塞浦路斯央行估值口径的住宅房价指数在2026年第一季度同比上涨7.5%。该指数反映银行估值变化，不是实际成交均价。

按地区看，Limassol住宅房价指数同比上涨9.1%，Larnaca同比上涨8.9%，Paphos同比上涨6.4%，Nicosia同比上涨2.8%。

RICS/KPMG Cyprus Property Index显示，2026年第二季度公寓租金价值指标同比上涨7.36%。该指标反映市场租金价值趋势，不等同于某一套公寓的实际挂牌租金。

2026年7月，塞浦路斯央行统计的新签及重新议定、浮动或初始固定期较短的住房贷款加权平均利率为3.78%，当月纯新增住房贷款约1.495亿欧元。

塞岛家园数据榜还持续整理：

各地区房产过户量

住宅房价指数

买卖合同登记

建筑许可和计划住宅数量

公寓、住宅及商业房产租金收益率

PR 6(2)投资者永居政策时间线

私立学校公开考试成绩

查看塞浦路斯房价、成交、租金、收益率及PR政策数据榜：

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