塞浦路斯VAT新规：买房成本变了！

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塞浦路斯VAT新规：

买房成本变了！

本文编辑：

ChelseaLiu

同样是一套30万欧元的房子，有人可能31万多欧元拿下，有人却可能要付到35万欧元以上。

差在哪里？

答案可能就是——VAT。

9月1日起，塞浦路斯房地产VAT新规正式生效。“首次占用”和“首次使用”的判断方式发生重要变化，其中一个值得所有购房者记住的数字是：

18个月。

这次调整看似只是税法中的几个词变了，但对于准备购买30万欧元以上房产、申请塞浦路斯永久居留的投资者来说，影响却非常现实：

你的购房预算，到底应该按30万、32万，还是35万欧元以上准备？

更重要的是，以后判断一套房的VAT，不能只问“房子建了几年”，还要问一句：

“它到底有没有真正使用过？”

1

9月1日起，买房不能只看“房龄”了

过去判断一套房产的VAT属性，“建成多久”是一个重要因素。

新规实施后，判断逻辑出现明显变化：

从“时间规则”，进一步转向“使用规则”。

其中，“首次使用”与房产是否已经经历至少18个月系统性使用密切相关。

什么意思？

假设同一个小区有两套三年前建成的公寓：

A房建好以后一直锁着门，没有人住；

B房已经连续出租两年。

表面上看，两套都是“三年房龄”。

但在新的VAT规则下，它们的税务身份却未必一样。

所以，今后再听到“这是二手房”“这套房已经建了好几年”，先别急着下结论。

真正应该问的是：

谁住过？什么时候开始住？使用了多久？有没有证据？

2

从“看房龄”转向“看使用”

📌 必须执行19% VAT 的房产：

非自住用途：

购买房产用于投资、出租、度假或作为第二居所。

超标的“新房”：

虽作为永久居所购买，但总面积超过190平方米，或总价值超过47.5万欧元，不符合任何优惠条件。

空置但未使用的“新房”：

开发商建成后从未使用，即便已完工多年，出售时仍需交VAT (新规废止了旧的“5年规则”)。

✅ 可享受 5% VAT 的房产：

两种情况可以享受5%优惠税率。最关键的判断标准是“房产是否为首次作为永久居所出售”

符合新规的“普通新房”（2023年6月后规则）购买作为永久居所的新房，且满足以下全部条件：

一、房产状态：未发生过 “首次使用”（即未被任何人系统性地使用或出租满18个月）

面积限制：

可享受优惠的居住面积仅限前130平方米；房产总面积不得超190平方米。超出部分按19%征税。

价值限制：

房产总价不超过47.5万欧元；且可享受优惠的前130平方米价值不超过35万欧元。

持有承诺：

承诺将该房产作为主要永久居所，并至少持有10年。

二、适用“过渡期规则”的房产（更有利，至2026年底），针对2023年10月31日前已提交规划许可申请的房产，适用旧规则，条件更宽松：

优惠面积更大：

前200平方米可享受5% VAT。

无面积和价值上限：

房产总面积和价值不受190平方米和47.5万欧元的限制。

⭕ 免征 VAT 的房产（二手房）：

如果一处房产在出售前，已经达到18个月的“首次使用” 标准（如被业主自住或连续出租满18个月），它就被认定为“旧房”。这类房产交易免征VAT（税率为0%）。

3

为什么“18个月”这么重要？

因为以后房子的“使用履历”，可能直接影响交易的VAT处理。

特别是以下几类房产，更值得留意：

开发商多年没有卖出去的库存房；

曾经用于展示的样板房；

建成多年但长期无人居住的空置房；

曾经出租或短期使用过的准新房。

以前购房者可能觉得：“都建了好几年了，怎么还能算新？”

但税法意义上的“新旧”，和普通人理解的“新房二手房”，并不完全是一回事。

房子看起来旧，不代表VAT意义上一定“旧”。

这可能成为9月以后塞浦路斯购房最容易踩的坑之一。

4

30万欧元买房，到底要准备多少钱？

这一段，准备通过买房申请塞浦路斯永居的人一定要看。

塞浦路斯投资者永久居留政策中，通过住宅投资申请，投资金额至少为：

30万欧元，VAT另计。

注意后面四个字——

VAT另计！

换句话说，30万欧元是投资门槛，不等于最终掏出去的全部购房款。

我们算一笔最直观的账。

假设房屋净价正好是30万欧元。

如果简单按照19%的标准VAT计算：

30万 + 5.7万VAT = 35.7万欧元。

也就是说，你看到广告上的“30万欧元永居房”，实际准备的资金可能要奔着

36万欧元

去。

但如果购房者和住宅符合5%优惠VAT条件，并假设30万欧元房款全部处于优惠适用范围，那么：

30万 + 1.5万VAT = 31.5万欧元。

一个35.7万，一个31.5万。

差多少？4.2万欧元！

按照当前汇率粗略换算，这可能就是

几十万元人民币的差距

。

当然，实际VAT不能简单地对所有房产统一乘以5%，还要结合住宅面积、价格、用途以及申请人的具体情况计算。

但这个例子至少说明了一件事：

买房时如果只盯着“30万欧元门槛”，却没有提前算VAT，预算很可能从一开始就算错了。

5

买30万欧元新房，就能享受5%VAT?

这是一个很危险的误区。

5%优惠VAT，并不是“塞浦路斯投资移民专享优惠”。

它本质上是针对符合条件的主要及永久住所给予的税务优惠。

也就是说：

满足30万欧元永居投资要求 ≠ 自动获得5% VAT。

能否享受优惠，还需要考虑住宅面积、价格、实际用途以及购房者自身是否满足相关条件。

还有一个概念尤其容易混淆：

永居政策关注的开发商“首次销售”，和VAT新规中的“首次使用”，不是一回事。

一个关系到：

这套住宅能不能用于申请永居？

另一个关系到：

这套房在VAT体系下应该怎么处理？

两道题千万不要混成一道题。

6

9月以后买房，这5句话一定要问

如果准备近期在塞浦路斯买房，尤其是为了申请永居，建议在交定金之前直接问清楚：

第一句：这套房是不是开发商首次销售？

第二句：房子什么时候建成、什么时候开始实际使用？

第三句：过去有没有出租或入住，能不能提供相关记录？

第四句：广告上的30万欧元，到底含不含VAT？

第五句：我的情况能否适用5%优惠VAT？依据是什么？

特别是最后一个问题，不要只听一句“应该可以”。

涉及几万欧元税款，最好在签约前让律师、会计师或税务专业人士根据具体房产和购房者情况确认。

7

一个变化背后：塞浦路斯买房正在进入“精细监管”时代

从“建了几年”，到“实际用了多久”，这次VAT调整释放出的信号其实很明确：

塞浦路斯房地产监管正在从形式判断，进一步走向实质判断。

对于投资者而言，以后选房也不能只看三个指标：

位置好不好、面积大不大、价格便不便宜。

还必须增加第四项——

这套房的法律和税务身份是否清楚。

尤其是准备通过30万欧元购房申请永居的家庭，签合同前一定把三笔账同时算明白：

这套房能不能办永居？

交易到底要交多少VAT？

自己究竟能不能享受5%优惠？

因为真正昂贵的，从来不是提前花时间把规则弄清楚。

而是——

30万欧元的房子已经签了合同，才发现自己少算了几万欧元。

近期拍卖项目精选

尼科西亚(Nicosia)-两层住宅

位置：Strovolos，Nicosia

起拍价：€270,000

起拍日期：2026年9月22日上午10:00

房产描述：这是一套271平米的两层住宅，带有一个私人游泳池以及一个有顶停车位。Strovolos是尼科西亚非常重要、成熟的大型住宅区之一。这套房子所在的Apostolos Varnavas & Agios Makarios片区，整体更偏向成熟的城市住宅生活，而不是旅游度假型区域。

尼科西亚(Nicosia)-两层住宅

位置：Aglantzia，Nicosia

起拍价：€273,600

起拍日期：2026年9月24日上午10:00

房产描述：这是一套266平米的两层住宅。Aglantzia是尼科西亚比较成熟、知名度较高的住宅区之一。 它位于尼科西亚城区东南方向，与市中心联系方便，同时又拥有比较明显的居住区属性。

尼科西亚(Nicosia)-公寓

位置：Egkomi，Nicosia

起拍价：€290,250

起拍日期：2026年9月28日上午10:00

房产描述：这是一套198平米的底层公寓，带有一个170平米的专属庭院以及一个停车位。Egkomi可以说是尼科西亚比较成熟、国际化程度也比较高的住宅区之一。它位于尼科西亚市中心以西，与市中心距离不远，同时拥有大量成熟住宅、商业设施、学校和国际化生活配套。

帕福斯(Paphos)-公寓

位置：Agios Theodoros，Nicosia

起拍价：€150,000

起拍日期：2026年10月8日上午10:00

房产描述：这是一套178平米的底层公寓，带有一个11平米的储藏室以及一个停车位。Agios Theodoros是帕福斯城区内的成熟城市住宅片区，居住在这一带可以比较方便地使用帕福斯城区的商业、学校、餐饮、超市、银行、医疗等生活设施。

尼科西亚(Nicosia)-两层住宅

位置：Lakatameia，Nicosia

起拍价：€234,900

起拍日期：2026年10月9日上午10:00

房产描述：这是一套278平米的两层住宅，带有一个有顶停车位。Lakatamia位于尼科西亚都会区西南部，是一个非常典型的家庭型成熟住宅区域。它与尼科西亚市中心的高密度公寓区不同，Lakatamia拥有较多独栋、半独栋和两层家庭住宅，整体居住空间相对宽松。

更多详细信息可联系微信：cyprusxixi

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数据与来源补充（2026-09-11）

原文保留。以下为独立补充，原文中的拍卖日期和报价仍属于原稿记录。

预算复算：假设房屋未税价为300,000欧元且全额分别适用示例税率，19%对应VAT为57,000欧元、合计357,000欧元；5%对应VAT为15,000欧元、合计315,000欧元；差额42,000欧元。该复算不含其他交易费用，也不判断个案能否全额适用5%。

2026年9月1日规则的来源：PwC Cyprus《Tax Insights》V-5-2026（2026-03-12），第1—2页，解释R.A.A.103/2026及102/2026与至少18个月系统性使用的关系；第3页说明保留使用证明的重要性。这是专业机构解读，不是税务机关的个案核定。

核验原页：查看核验原文 →

口径补充：上述文件对符合条件的交易使用“VAT exempt”（免征VAT），并非“适用0%零税率”。原文“免征VAT（税率为0%）”中的括注应按免税理解；投资用途本身也不能单独决定所有房产交易必征19%，仍须先判断交易是否属于应税范围。

交叉参考：EY 2026-03-31税务简报同样解释生效日期及18个月定义。

核验原页：查看核验原文 →

房价与成交量背景（与VAT资格分别判断）：

核验原页：查看核验原文 →

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